Ako skolaudovať nový dom – komplet návod
Priebeh realizácie domu zahŕňa viacero etáp, ktoré začínajú prípravou projektovej dokumentácie. Tento krok je nevyhnutný na vytvorenie detailného plánu stavby, ktorý zahŕňa všetky technické, architektonické a inžinierske aspekty. Po dokončení projektovej dokumentácie nasleduje proces vybavenia stavebného povolenia, čo je formálny schvaľovací proces zo strany miestnych úradov. Tento krok môže trvať niekoľko týždňov až mesiacov, v závislosti od komplexnosti projektu a miestnych stavebných predpisov
Po získaní stavebného povolenia môže začať samotná výstavba, ktorá zahŕňa prácu rôznych stavebných profesií od základu až po finálne úpravy. Tento proces je často rozdelený do viacerých fáz vrátane:
- hrubej stavby
- inštalácie technických zariadení
- dokončovacích prác
Celý proces výstavby nízkonrgetických domov je ukončený kolaudáciou, ktorá je formálnym schvaľovacím aktom zo strany stavebného úradu. Kolaudácia potvrdzuje, že stavba bola vykonaná v súlade s projektovou dokumentáciou a všetkými relevantnými stavebnými predpismi. Tento krok je nevyhnutný na to, aby nehnuteľnosť získala štatút legálnej stavby určenej na užívanie.
Napriek tomu, že kolaudácia rodinného domu je bežným úradným úkonom, jej zvládnutie vyžaduje trochu viac času a úsilia. Majiteľa zrealizovanej stavby to zároveň bude stáť nejaké peniaze, nakoľko kolaudácia domu nie je s výnimkou stavebníkov patriacich do skupiny ZŤP osôb zadarmo. Bez absolvovania všetkých administratívnych úkonov a zaplatenia správnych poplatkov nie je možné získať kolaudačné rozhodnutie a začať legálne využívať rodinný dom.
Tento proces zahŕňa kontrolu všetkých stavebných prác, dodržiavanie bezpečnostných predpisov a overenie, že všetky inštalácie a zariadenia sú funkčné a bezpečné pre užívanie. Úspešná kolaudácia je kľúčová pre získanie právneho povolenia na užívanie domu a zabezpečenie jeho plnohodnotného fungovania ako obývateľnej nehnuteľnosti.
Aký účel má kolaudácia?
Kolaudácia rodinného domu predstavuje proces, pri ktorom sa oficiálne schvaľuje dokončená stavba. Tento proces je kľúčovým záverečným krokom vo výstavbe domu a príprave na jeho užívanie. Zabezpečuje, že stavba spĺňa všetky požadované stavebné normy a predpisy, čím sa zaručuje bezpečnosť a pohodlie budúcich obyvateľov.
Na získanie kolaudačného rozhodnutia je potrebné prejsť viacerými krokmi, ako je kontrola stavebných prác, dodržanie plánov a technických požiadaviek. Bez úspešného absolvovania týchto krokov nemôžu byť montované domy na kľúč považované za ukončené, čo znamená, že dom nemôže byť oficiálne využívaný.
Kto vydáva kolaudačné rozhodnutie?
Kolaudačné rozhodnutie je vydávané na základe ustanovení stavebného zákona a vyhlášok vydaných rezortom životného prostredia. Tieto právne predpisy určujú všetky podmienky a administratívne náležitosti. Podľa platnej legislatívy je možné legálne užívať iba tie rodinné domy, ktoré získali právoplatné kolaudačné rozhodnutie.
Príslušný stavebný úrad, ktorý vydáva toto rozhodnutie, sa nachádza v okrese, kde bola nehnuteľnosť postavená. Tento úrad je zodpovedný za posúdenie, či stavba spĺňa všetky požiadavky stanovené zákonom a predpismi. Na rovnakom stavebnom úrade je potrebné predložiť aj žiadosť o kolaudačné rozhodnutie, ktorá musí obsahovať všetky potrebné dokumenty a potvrdenia týkajúce sa stavby.
Kedy je kolaudácia domu vyžadovaná?
Podľa aktuálnej legislatívy je možnosť riadne užívať dom podmienená získaním kolaudačného rozhodnutia. Tento proces musí absolvovať každý rodinný dom, ktorý je určený na bývanie alebo rekreáciu, aby bolo zabezpečené, že stavba spĺňa všetky požiadavky na bezpečnosť a komfort obyvateľov.
Aj stavby určené na iné účely, ako sú dielne alebo prevádzky, musia prejsť kolaudáciou na základe stavebného povolenia.
Výnimkou sú len niektoré špecifické projekty, ako sú prístavby, nadstavby alebo garáže, pri ktorých je kolaudácia nevyhnutná len v určitých prípadoch. Tieto výnimky závisia od rozsahu a charakteru stavebných úprav, pričom niektoré menšie projekty môžu byť oslobodené od povinnosti získať kolaudačné rozhodnutie.
Kto vybavuje kolaudáciu a kto sú jej účastníci?
Stavebník
Stavebník sám je zodpovedný za podanie žiadosti o vydanie kolaudačného rozhodnutia nielen pre nízkoenergetické domy. Tento proces sa začína tým, že stavebník predloží žiadosť na stavebný úrad, ktorý vydal stavebné povolenie na realizáciu výstavby. Stavebník zabezpečuje všetky potrebné dokumenty a informácie na to, aby úrad mohol posúdiť, či je stavba pripravená na kolaudáciu.
Vlastník stavby
V mnohých prípadoch stavebník nemusí byť zároveň aj vlastníkom budovy. Ak stavebník a vlastník stavby nie sú tou istou osobou, do procesu kolaudácie sa aktívne zapája aj vlastník objektu. Vlastník stavby môže byť zodpovedný za dodanie niektorých dokumentov alebo za riešenie špecifických požiadaviek, ktoré úrad stanoví pre úspešnú kolaudáciu.
Vlastník pozemku
Podobná situácia nastáva, ak stavebník alebo majiteľ rodinného domu nie je vlastníkom pozemku, na ktorom je stavba postavená. V takom prípade je potrebné zapojiť do procesu aj vlastníka pozemku. Vlastník pozemku môže mať určité právne nároky alebo povinnosti, ktoré je potrebné vyriešiť pred kolaudáciou stavby.
Stavebný úrad
Stavebný úrad zohráva kľúčovú úlohu v celom procese kolaudácie, má totiž na starosti aj vydanie kolaudačného rozhodnutia. Stavebný úrad prekontroluje, či bola stavba realizovaná v súlade so schváleným projektom a platnými predpismi. Úrad tiež zabezpečí, aby všetky požiadavky na bezpečnosť a kvalitu stavby boli splnené pred tým, ako vydá kolaudačné rozhodnutie.
Dokumenty potrebné na začatie kolaudácie:
- vyplnená žiadosť o vydanie kolaudačného rozhodnutia
- právoplatné stavebné povolenie s údajmi o zmene stavby
- projektová dokumentácia schválená v stavebnom konaní
- kópia stavebného denníka s údajmi o priebehu stavby
- revízne správy o úspešnom testovaní všetkých inštalácií
- prípadné ďalšie dokumenty požadované stavebným úradom
- potvrdenie o zaplatení správneho poplatku za kolaudáciu
Kedy požiadať o začatie kolaudácie domu?
Aby bola kolaudácia rodinného domu úspešná, je dôležité správne načasovať podanie žiadosti o jej začatie. Stavebný úrad pristúpi k procesu kolaudácie len vtedy, keď je dom úplne pripravený na bývanie. V praxi to znamená, že všetky časti domu musia byť dokončené do takej miery, aby umožňovali jeho plnohodnotné a bezpečné užívanie.
Patria sem napríklad montované domy so základovou doskou, dokončené interiéry, inštalované všetky potrebné technické zariadenia ako je kúrenie, elektrina a voda, ako aj bezpečnostné prvky. Ak je dom v tomto stave, môžete začať pripravovať a podávať žiadosť o kolaudáciu. Táto žiadosť musí obsahovať všetky potrebné prílohy a dokumentáciu, ktoré potvrdzujú splnenie stavebných a bezpečnostných noriem. Dobre pripravená žiadosť urýchli celý proces a umožní vám čo najskôr začať plnohodnotne využívať váš nový domov.
Kolaudácia rodinného domu môže začať, ak sú splnené nasledujúce podmienky:
- strecha, vrátane komína, odkvapu a bleskozvodu, je dokončená
- všetky okná a dvere sú osadené
- schodiská so zábradliami sú vo vnútri stavby dokončené
- všetky prípojky inžinierskych sietí sú nainštalované
- kúpeľňa má kompletnú zostavu sanitárnej techniky
- povrchová úprava stien a stropov je úplne ukončená
- podlahy v miestnostiach sú osadené a povrchovo upravené
Ako prebieha kolaudácia rodinného domu?
Podanie žiadosti
Proces začína podaním návrhu na vydanie kolaudačného rozhodnutia na príslušnom stavebnom úrade, ktorý už vydal stavebné povolenie pre realizáciu domu.
Oznámenie o začatí konania
Po prijatí a skontrolovaní žiadosti stavebný úrad informuje všetkých účastníkov kolaudácie a obec, kde sa dom nachádza, o začatí konania. Toto oznámenie musí byť vykonané aspoň 10 dní pred kontrolnou prehliadkou domu.
Kontrolná prehliadka
V určenom termíne sa uskutoční kontrolná kolaudačná prehliadka. Cieľom je overiť, či skutočná stavba zodpovedá predloženému návrhu. Komisia zo stavebného úradu tiež preverí bezpečnosť stavby a jej vplyv na životné prostredie.
Vydanie kolaudačného rozhodnutia
Ak stavba spĺňa všetky požiadavky, stavebný úrad začne pripravovať kolaudačné rozhodnutie. Toto rozhodnutie musí byť vydané do 30 dní od prijatia žiadosti, pričom pri náročnejších projektoch môže byť lehota predĺžená na 60 dní.
Aké sú poplatky za kolaudačné rozhodnutie?
Návrh na vydanie kolaudačného rozhodnutia podľa zákona č. 145/1995 Z. z. (poplatky účinné od 1.4.2024):
| Stavby na bývanie a na zmeny dokončených stavieb na bývanie | – rodinný dom – 35 eur – bytový dom – 120 eur |
| Stavby na individuálnu rekreáciu, napríklad chaty, rekreačné domy alebo na zmeny dokončených stavieb (nadstavba, prístavba) | – ak zastavaná plocha nepresahuje 25 m² – 25€ – ak zastavaná plocha presahuje 25 m² – 50€ |
| Stavebné úpravy dokončených stavieb, na ktoré bolo vydané stavebné povolenie | – rodinných domov a stavieb na individuálnu rekreáciu – 25€ – bytových domov – 50€ |
| Stavby, ktoré sú súčasťou alebo príslušenstvom rodinných domov alebo stavieb na individuálnu rekreáciu | – garáže s jedným alebo dvoma miestami – 20€ na prípojky na existujúcu verejnú rozvodnú sieť – 20€ – vodné stavby, napríklad studne, vsaky nad 5 m², malé čistiarne odpadových vôd, jazierka – 20€ – spevnené plochy a parkoviská – 20€ – stavby s doplnkovou funkciou k týmto stavbám, napríklad letné kuchyne, bazény, sklady – 20€ |
| Stavby, ktoré sú súčasťou alebo príslušenstvom k bytovým domom a ostatným budovám | – garáže s jedným alebo dvoma miestami – 30€ na prípojky na existujúcu verejnú rozvodnú sieť – 30€ – vodné stavby, napríklad studne, vsaky nad 5 m², malé čistiarne odpadových vôd, jazierka – 30€ – spevnené plochy a parkoviská – 30€ – stavby s doplnkovou funkciou, napr. prístrešky, sklady – 30€ |
| Zmeny dokončených stavieb | 20€ |
| Ostatné neuvedené stavby a na zmeny týchto dokončených stavieb pri predpokladanom rozpočtovom náklade | – do 50 000€ vrátane – 60€ – nad 50 000€ do 100 000€ vrátane – 120€ – nad 100 000€ do 500 000€ vrátane – 250€ – nad 500 000€ do 1 000 000€ vrátane – 400€ – nad 1 000 000€ do 10 000 000€ vrátane – 530€ – nad 10 000 000€ – 660€ |
| Reklamné stavby, na ktorých najväčšia informačná plocha je väčšia ako 20 m2 | 50€ |
Ako dlho trvá kolaudácia?
Stavebný úrad má presne stanovenú lehotu na vydanie kolaudačného rozhodnutia. Ak je podaná žiadosť kompletná a obsahuje všetky potrebné dokumenty, kolaudačné rozhodnutie bude vydané do 30 dní od začatia kolaudačného konania. Pri väčších a zložitejších stavbách, ktoré vyžadujú náročnejšie preverovanie, sa lehota môže predĺžiť na 60 dní. V ojedinelých prípadoch môže proces kolaudácie trvať ešte dlhšie, pričom stavebný úrad musí včas informovať žiadateľa o dôvodoch predĺženia konania.
Dokončenie celého procesu kolaudácie
Kolaudácia rodinného domu nekončí vydaním kolaudačného rozhodnutia. Po jeho získaní má stavebník, resp. majiteľ stavby ďalšie povinnosti. Ide o niekoľko administratívnych úkonov, ktoré treba vybaviť čo najskôr. Rýchlosť ich vybavenia ovplyvňuje skoré dokončenie celého procesu kolaudácie, po ktorom budú lacné rodinné domy oficiálne obývateľné.
Čo robiť po získaní kolaudačného rozhodnutia?
- podať žiadosť o pridelenie súpisného čísla stavby na mestskom alebo obecnom úrade,
- zaevidovať stavbu na účely daňového priznania na mestskom alebo obecnom úrade,
- zaevidovať stavbu na účely zmeny trvalého pobytu na mestskom alebo obecnom úrade,
- podať žiadosť o pripísanie novej stavby na parcelu na príslušnom katastrálnom úrade.
Po získaní kolaudačného rozhodnutia a splnení záverečných administratívnych úkonov sa lacné domy na predaj stávajú legálnou nehnuteľnosťou. Kolaudácia zaručuje bezpečnosť a ochranu zdravia užívateľov domu aj ochranu životného prostredia. Majiteľ domu sa taktiež vyhne pokutám v stovkách eur a riziku zbúrania nelegálnej stavby, ktoré hrozí každému domu bez kolaudačného rozhodnutia.