Nový stavebný zákon 2025 – všetky informácie na jednom mieste

Poslanci Národnej rady Slovenskej republiky schválili nový stavebný zákon, ktorý bude platiť od 1.4.2025. Jeho cieľom je znižovanie administratívnej záťaže, zjednodušenie stavebného konania, najmä pri rodinných domoch a malých bytových domoch. Stavebný zákon rieši aj čierne stavby.

Dobrou správou pre všetkých budúcich stavebníkov je nový, jednoduchší postup pri schvaľovaní stavieb – stavebník má teraz dve možnosti:

• Pri prvej možnosti najskôr prekonzultuje svoj zámer s obcou, úradmi a susedmi ešte pred oficiálnym začatím konania. Po získaní súhlasného rozhodnutia má istotu, že môže pokračovať s detailným projektom. Keď mu úrad overí aj tento projekt, môže začať stavať.

• Druhá možnosť je rýchlejšia – stavebník môže rovno pripraviť podrobný projekt stavby. Stavebný úrad ho posúdi spolu so stavebným zámerom v jednom kroku.

Prezrite si montované domy na kľúč

Ministerstvo dopravy, ktoré zákon pripravilo, sľubuje významné zjednodušenie celého procesu. Úrady a účastníci konania sa už nebudú musieť viackrát vyjadrovať k tým istým otázkam. Vďaka tomu by malo byť schvaľovanie stavieb podstatne rýchlejšie.

Znenie nového stavebného zákona

Novela zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) účinná od 1. apríla 2024 zavádza a mení tieto najvýznamnejšie inštitúty:

• jedno integrované konanie – hlavná stavba pohltí vedľajšie,
• rozšírenie možnosti spojiť územné konanie so stavebným pre širší okruh stavieb inštitút preskúmania spôsobilosti stavby na užívanie,
• vydanie záväzného stanoviska obce ako orgánu územného plánovania a fikciu súhlasu,
• osobitný postup pre preskúmanie spôsobilosti stavieb na užívanie

Jedno integrované konanie

Mnoho na seba nadväzujúcich a vzájomne sa podmieňujúcich rozhodnutí / súhlasov sa zlúči do jedného stavebného konania k hlavnej stavbe, ktorá pozostáva z viacerých stavieb alebo súboru stavieb tvoriacich funkčný celok.

Vtedy sa identifikuje hlavná stavba a v rámci konania k hlavnej stavbe sa pohltia aj tie vedľajšie. Odstráni sa tým zbytočná administratívna záťaž orgánom, stavebníkom a verejnosti.

Spojenie územného a stavebného konania

Rozširuje sa taktiež možnosť spojiť územné konanie so stavebným konaním pre iné ako doteraz určený okruh stavieb, ak podmienky na ich umiestnenie vyplývajú z územného plánu zóny alebo zo záväzného stanoviska orgánu územného plánovania.

Inštitút záväzného stanoviska, ktorého predmetom je vyhodnotenie súladu navrhovanej stavby so záväznou časťou územno-plánovacej dokumentácie je upravený v zákone č. 200/2022 Z. z. o územnom plánovaní, ktorý je súčasťou pôvodnej veľkej stavebnej reformy.

Fikcia súhlasu

Obec bude mať lehotu na vydanie stanoviska 60 dní alebo 90 dní v závislosti od charakteru stavby. Ak sa obec v tejto lehote nevyjadrí, navrhovaná stavba bude v súlade so záväznou časťou územnoplánovacej dokumentácie.

Nový stavebný zákon a čierne stavby

Na žiadosť vlastníka stavby zhotovenej a užívanej bez povolenia stavebného úradu alebo v rozpore s ním, ak stavebník preukáže splnenie stanovených podmienok, vydá stavebný úrad rozhodnutie o spôsobilosti stavby na jej užívanie. Takéto rozhodnutie má účinky kolaudačného rozhodnutia.

Novelizovaný Stavebný zákon počíta s režimami dodatočnej kolaudácie čiernych stavieb:

• stavby postavené pred 1. októbrom 1976 – tie sa dňom 1. apríla 2024 považujú za stavby postavené v súlade s platnými predpismi, pričom § 46 ods. 7 zákona č. 162/1995 Z. z. je naďalej účinný,
• stavby postavené od 1. októbra 1976 do 31. decembra 1989 – tie sa dňom 1. apríla 2024 považujú za stavby postavené v súlade so zákonom, ak spĺňajú dve podmienky sa nepretržite využívajú na svoj účel a
• vlastník stavby je k tomuto dňu vlastníkom pozemku, na ktorom je takáto stavba postavená, alebo má iné právo k pozemku, alebo má iné právo k pozemku, na ktorom je stavba postavená,
• stavby, ak ide o stavbu zhotovenú bez stavebného povolenia alebo bez ohlásenia, alebo stavbu užívanú bez kolaudačného rozhodnutia podľa zákona č. 50/1976 Zb., postavené od 1. januára 1990 do 31. marca 2024, za zákonom stanovených podmienok.

“Zákon zavádza prísne lehoty pre úrady, fikciu súhlasu pri nečinnosti a zlúčenie územného a stavebného konania,” uviedol minister dopravy Jozef Ráž (nominant Smeru). „Dnes ak chce niekto stavať, potrebuje od 10 do 35 povolení, v závislosti od typu stavby. Odteraz budú všetky dotknuté orgány a firmy viazané lehotou 30 dní na vydanie stanoviska. Ak sa tak nestane, bude platiť fikcia súhlasu,“ vysvetlil minister Ráž.

Pokuty pre nezodpovedných

Nový zákon prináša aj prísnejšie pravidlá a jasné rozdelenie zodpovednosti. Stavebné firmy a dozor budú musieť dodržiavať stanovené postupy oveľa precíznejšie. Ak pochybia, hrozia im pokuty. Projektanti zase musia zaručiť, že ich projekty spĺňajú všetky potrebné požiadavky – od technických parametrov až po ochranu životného prostredia.

Investori a stavebníci budú zodpovední za to, že sa stavba drží schváleného projektu a všetkých platných predpisov. Dôležitú úlohu dostávajú aj stavebné úrady – ich zamestnanci musia rozhodovať transparentne a správne, inak ponesú následky.

Jednoducho povedané – každý, kto sa podieľa na výstavbe, bude niesť jasnú zodpovednosť za svoju časť práce. Tým sa má zlepšiť kvalita stavieb a predísť problémom počas výstavby.

Čo má stavebný zákon priniesť?

Dôvodová správa uvádza, že navrhovaným stavebným zákonom sa odstránia nedostatky, ktoré má súčasná legislatíva na úseku stavebného práva, pričom:

• v súlade so zákonom č. 400/2015 Z. z. o tvorbe právnych predpisov a o Zbierke zákonov Slovenskej republiky v znení neskorších predpisov je usporiadaný podľa súčasných požiadaviek na vnútorné usporiadanie
• preberá sa všeobecne zaužívanú terminológia, zároveň sa preberá nová terminológia z odborných medzinárodných dokumentov, z právne záväzných aktov Európskej únie a z Medzinárodnej štatistickej klasifikácie stavieb
• posilňuje postavenie vlastníkov pozemkov a stavieb – zhotovenie na pozemku je súčasťou ústavou chráneného práva užívať majetok vo svojom vlastníctve
• obnovuje pôvodný účel orgánov štátnej stavebnej správy ako čisto odborných stavebnotechnických štátnych orgánov zbavených povinnosti sledovať netechnické činnosti
• zjednodušuje proces prípravy výstavby – opúšťa terajšie dvojzložkové rozhodovanie (územné rozhodovanie a stavebné povoľovanie) a zavádza len jedno konanie

Stavebný zákon 2025 – Účinnosť a platnosť

• ponecháva agendu stavebného úradu ako preneseného výkonu štátnej správy na úseku stavebného práva na obci, pričom obce môžu zriaďovať stavebné obvody obdobne ako sú súčasné spoločné obecné úrady;
• sleduje sprísnenie odbornej prípravy zamestnancov pracujúcich v štátnej správe na úseku stavebného práva;
• upravuje ochranu umeleckých diel v stavbách a na verejných priestranstvách pred poškodením alebo zničením stavebnou činnosťou; ide o požiadavky vyplývajúce z medzinárodných právnych dokumentov (z Dohovoru o ochrane architektonického dedičstva Európy, z Dohovoru o ochrane archeologického dedičstva a z Dohovoru o hodnote kultúrneho dedičstva pre spoločnosť);
• precizuje správne konanie a procesné práva a povinnosti účastníkov a dotknutých osôb a obsah výstupných rozhodnutí;
• ustanovuje dodatočný postup vo vzťahu k nepovoleným stavbám zhotoveným do účinnosti navrhovaného stavebného zákona, aby sa do určitého času buď takéto stavby dodatočne osvedčili, alebo odstránili; sleduje sa tým, aby tieto stavby nefigurovali ako trvalo nepovolené, neskolaudované, ale roky bezproblémovo užívané;
• precizuje priestupky a iné správne delikty a rozširuje okruh sankcionovaných osôb aj na ďalšie osoby vo výstavbe (na zhotoviteľov stavieb, na osoby vykonávajúce stavebný dozor), pretože pri prevažujúcom dodávateľskom spôsobe výstavby stavebník je len objednávateľom služby (výstavby) a osobne neriadi výstavbu; podľa občianskeho práva za porušenia zákona a za škody spôsobené poskytnutím služby má zodpovedať ten, kto ich spôsobil (zhotoviteľ), a nie objednávateľ služby (stavebník);
• zvýrazňuje dôležitosť účasti oprávnených osôb vo výstavbe, najmä precizuje oprávnenia a zodpovednosť projektanta, stavbyvedúceho, zhotoviteľa stavby, osoby vykonávajúcej stavebný dozor, geodeta a statika v príprave výstavby a pri zhotovovaní stavby.

Čo ak by novela neprešla?

Ak by poslanci parlamentu zákon neschválili, od 1. apríla by začal platiť stavebný zákon z roku 2022 – pôsobnosť stavebných úradov by prešla pod štát, čo by podľa primátorov na rýchlosti procesov nepridalo.

Montované domy so základovou doskou

Digitalizácia ako krok vpred

Významným posunom je aj možnosť elektronických podaní. „Veľkým prínosom bude možnosť podávať žiadosť a projektovú dokumentáciu elektronicky, čo bude zárukou väčšej transparentnosti konaní a rovnako to ušetrí náklady,“ vysvetľuje Juraj Suchánek z Inštitútu urbanného rozvoja. „Dnes elektronické podanie nie je prakticky možné, projekty sa stále doručujú na úrady v papierovej podobe.“

Experti však upozorňujú, že digitalizácia mohla ísť ešte ďalej. „Podľa predloženého zákona bude možné podať žiadosť elektronicky a projektovú dokumentáciu nahrať na úložisko.

Informačný systém však ešte nie je pripravený a očakáva sa, že by mal byť plne funkčný najneskôr až od roku 2029. Dovtedy bude možnosť zasielať potrebné dokumenty v listinnej podobe.

Nový stavebný zákon a drobné stavby

Od 1.4. prichádza zjednodušenie pri menších stavbách, konkrétne:

Na čo už nebudete potrebovať stavebné povolenie?

• Menšie stavby do 50 m² – garáž, záhradný domček alebo chatka
• Bazény do 25 m²
• Nabíjacie stanice pre elektromobily do 25 kW
• Solárne panely a podobné zariadenia na výrobu energie do 50 kW

Mimoriadne zjednodušenie prichádza pre malé energetické zariadenia do 10,8 kW.

Čo treba ohlásiť

• stavby pri hranici pozemku
• stavby na verejnom priestranstve
• inštalácie telekomunikačných vedení a rozvodov
• montované stavby do 25 m² a výšky 6 metrov
• Toto zjednodušenie vám ušetrí čas aj peniaze pri realizácii menších projektov okolo domu.

Územné plánovanie 2025 – nový zákon o územnom plánovaní

„Neaktuálnosť územných plánov a roky trvajúce procesy ich zmien sú veľmi vážny problém,“ vysvetľuje Kundrát s tým, že územné plány sú staré desiatky rokov a nereflektujú zmenenú situáciu.

Zastaralé územné plány podľa neho vedú k trom hlavným problémom:

• odchodu ľudí za hranice mesta a rastu satelitov
• chátraniu nevyužitých území v mestách
• rast cien nehnuteľností

Vplyv na trh s nehnuteľnosťami

Podľa expertov bude kľúčové, ako sa s novými pravidlami vysporiadajú zodpovedné orgány. „Plánovaný efekt novej legislatívy sa často líši od jej aplikácie v realite,“ pripomína Kundrát.

Suchánek dodáva, že pri cenách bytov zohráva aj sadzba DPH, ktorá je od januára 23%, čo je výrazne viac ako v ostatných krajinách V4 (5% v Maďarsku, 8% v Poľsku a 12% v ČR).

Dôležitá bude aj kvalita vyhlášok a reálna digitalizácia všetkých agend a procesov.

Napriek tomu, pokiaľ sa podarí odstrániť problémy, skrátenie doby prípravy by malo priniesť zníženie nákladov na prípravu pre nízkoenergetické domy, čo by mohlo vytvoriť priestor pre zvýšenie ponuky na trhu a postupné znižovanie cien pre lacné domy na predaj.